《大理白族自治州住房公积金个人住房贷款实施细则》解读
背景和依据
近年来,随着住房公积金制度不断完善和发展,2011年印发的《大理白族自治州住房公积金个人贷款实施细则》(大公积金发〔2011〕2号)已不适应新形势下大理州住房公积金高质量发展的要求,为进一步完善住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)制度,规范公积金贷款管理,确保公积金贷款业务的规范运作,加大住房公积金对缴存人购买刚需及改善性住房的支持力度,促进我州房地产市场平稳健康发展,依据《中华人民共和国民法典》、《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》(GB/T51267-2017)、《大理白族自治州住房公积金管理办法》等有关规定,结合我州公积金贷款工作实际,对现行《大理白族自治州住房公积金个人贷款实施细则》(以下简称《实施细则》)进行修订。本《实施细则》修订完成后按规定向省住建厅住房公积金监管处报备,经大理州住房公积金管理委员会五届一次会议审议通过,并按规范性文件制定要求进行了法制审查和报备,现已向社会公开发布,将于2023年6月1日起施行。
一、主要修订内容
(一)细化《实施细则》中各项内容的规定
细化内容主要包括:
1.公积金贷款对象及条件(第二章)
2.公积金贷款额度、期限和利率(第三章)
3.公积金贷款担保(第四章)
4.公积金贷款资料和程序(第五章)
5.公积金贷款偿还(第六章)
6.公积金贷后管理和法律责任(第七、第八章)
(二)《实施细则》与现行公积金贷款政策相比的主要变化:
1.扩大公积金贷款对象范围
将公积金贷款对象由修订前的云南省内缴存职工,调整为全国具有大理州户籍或在大理州工作的缴存人,扩大了住房公积金政策的受众群体。
2.调整房屋套数认定标准
房屋套数认定由修订前的公积金贷款使用次数认定,即公积金贷款使用超过2次以上的不予受理,调整为以不动产登记机构不动产登记系统记录的住房套数、借款人公积金贷款承诺书为依据认定,即借款人实有房屋套数超过2套以上的不予受理。
3.调整公积金贷款额度条件
将公积金贷款额度由修订前非财政供养缴存人按住房公积金余额10倍计算,调整为不受缴存人身份性质的影响,使所有缴存人平等享受住房公积金政策的优惠福利。
4.取消部分贷款限制条件
为响应国家生育政策号召,结合大部分家庭二孩、三孩的实际,对申请第二套改善型自住住房的,取消住房面积限制。
5.调整个人收入认定标准
借款人收入认定由修订前借款人所在单位提供收入证明,调整为以公积金缴存基数为准,对收入认定有异议的,可提供相应佐证材料重新计算,不再需要单位提供收入证明。
6.明确公积金贷款对房龄、抵押物使用年限的限制条件,细化不予受理公积金贷款的情形
一是明确公积金贷款抵押物的房龄不得超过30年;二是明确贷款期限不得超过抵押物剩余的使用年限;三是明确了不予受理公积金贷款的相关情形。
二、相关问题解答
1.问:调整《实施细则》后公积金贷款的条件有哪些?
答:一是具有大理州户籍或在大理州工作的缴存人;二是年满18周岁且未达到法定退休年龄,具有完全民事行为能力的自然人;三是资信良好,有稳定的经济收入,具备相应的贷款偿还能力;四是住房公积金个人账户处于正常状态,并已连续足额缴存公积金满6个月以上,且12个月内未支取过公积金;五是具有住建部门确认的购房合同或协议,取得建造、翻建、大修住房的许可或批准文件,且时间在12个月内(不含商转公贷款);六是已支付一定金额的首付款;七是必须为购买、建造、翻建、大修住房的产权所有人,有共有产权人的,共有产权人须为配偶、父母或子女;八是无尚未结清的公积金贷款;九是符合中心规定的其他贷款条件。
2.问:如何认定首套房和二套房?
答:借款申请人家庭没有使用过住房公积金贷款,且在不动产登记系统内没有住房,现在大理州行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时申请公积金贷款,认定为首套房,执行首套房公积金贷款政策,首付比例最低为20%,5年期以下(含5年)利率为2.6%,5年期以上利率为3.1%;
借款人已使用过公积金贷款或已拥有一套住房,现在大理州行政区域内购买、建造、翻建、大修第二套自住住房时申请公积金贷款,认定为二套房,执行二套房公积金贷款政策,首付比例最低为30%,5年期以下(含5年)利率为3.025%,5年期以上利率为3.575%。
3.问:如何计算公积金贷款可贷额度?
答:公积金贷款可贷额度由公积金贷款最高额度、房屋价值、抵押物价值、还贷能力等因素综合评估后取最低值,最终可贷额度向下取整到万元。
公积金贷款最高额度:目前单职工最高可贷额度为65万元,双职工最高可贷额度为78万元;
房屋价值、抵押物价值:贷款额度与首付款之和不得超过住房总价。购买首套房,可贷额度不得超过房屋价格和抵押物价值的80%;购买二套房,可贷额度不得超过房屋价格的70%,且不得超过抵押物价值的80%。
还贷能力:月还款额不高于家庭月平均收入的50%。
月还款额为个人征信系统显示的各类负债(包含但不限于商业贷款、信用贷款或贷记卡大额透支、担保等)月还款额和该笔公积金贷款月还款额之和。
借款人家庭收入以公积金缴存基数为准(大理州外的公积金缴存人需提供缴存证明),对收入认定有异议的,可提供银行收入流水、租赁合同、合伙协议、股权分红和经营账户银行流水等收入能力佐证材料。未缴存或非正常缴存公积金的共同申请人可提供近12个月内银行收入流水或社保参保缴费资料等佐证,经中心认定后可重新确定其月平均收入。
例如:小王的住房公积金缴存基数为8000元/月,其配偶的住房公积金缴存基数为6000元/月,在小王夫妇未提出异议的情况下,该家庭月平均收入认定为14000元/月。小王夫妇婚前均未使用过住房公积金贷款,现因购买住房首次向我中心提出贷款申请,该住房成交价格为90万元,已支付18万元的首付款,现向中心提出公积金贷款72万元20年的贷款申请,以等额本息方式还款为例,该笔贷款的月还款额合计为4029.24元/月,在无其他负债的情况下,该家庭户的月还款额未超过家庭月平均收入的50%,公积金贷款金额与首付款之和未超过住房总价,且未超过房屋价格和抵押物价值的80%。小王夫妇在符合中心其他贷款条件后,可以正常办理该笔公积金贷款业务。
4.问:如何判断个人征信是否符合公积金贷款条件?
答:根据中国人民银行个人征信记录和公积金贷款记录作为判断依据,若借款申请人及配偶存在连续3期以上或累计6期以上逾期记录,则不符合贷款申请条件。
相关信息:大理白族自治州住房公积金管理中心关于印发大理白族自治州住房公积金个人住房贷款实施细则的通知